Levée de fonds citoyenne / Définir la vision et étudier le bien

• • Thème : Ressources financières
• • Mots clefs: Tiers-lieu, Vision, Immobilier, Projet collectif
• • Maturité: Démarré
• • Date de dernière mise à jour : 2026/07/23
• • Auteurs: Romain Bidot
• • Organisme: Romain Bidot, ANTL
• • Tiers-Lieu: ECREVIS

Retour au portail Levée de fonds citoyenne

Avant de lever des fonds pour racheter un bien immobilier, il faut poser les fondations. Cette page couvre les trois premières étapes qui conditionnent tout le reste : définir une vision claire, étudier le bien immobilier et proposer un premier zoning des activités. Ces étapes ne sont pas séquentielles au sens strict ; elles se nourrissent les unes les autres dans un mouvement d'aller-retour. Mais c'est dans cet ordre qu'il est utile d'y revenir pour structurer sa pensée.

Ici la vision articulée, la première estimation des travaux et le zoning des activités serviront directement à la construction du modèle économique et du plan de financement traités dans la page suivante.

Définir une vision claire

C'est bien souvent la première chose à faire et c'est aussi la plus négligée. Avant de parler de chiffres, de structures juridiques ou de campagnes de collecte, il faut savoir pourquoi on fait ce qu'on fait. La vision donne au projet sa direction et sa cohérence. C'est aussi la colonne vertébrale de toute la communication future : pitchs, documents de présentation, vidéos, réseaux sociaux, mails aux donateur·rices. Les financeur·euses cherchent à comprendre pourquoi le projet existe et pas seulement ce qu'il fait.

Pourquoi (re)travailler la vision d'un projet est essentiel ?

C'est un constat que l'on vérifie sur chaque projet : quand la vision est floue, les messages sont confus et la mobilisation s'essouffle. Quand elle est claire, tout le reste en découle plus naturellement.

En externe la vision donne de la lisibilité : les partenaires et les financeur·euses comprennent immédiatement ce que le projet apporte et à qui. En interne elle aligne les équipes : chacun·e sait où on va et pourquoi. Les décisions se prennent plus facilement.

Un exercice structuré en trois niveaux

Une manière de procéder facile à prendre en main est de s'inspirer du modèle de Simon Sinek (Start With Why). D'après lui la vision se construit en répondant à trois questions dans l'ordre qui vient le plus naturellement au collectif.

Le pourquoi : quelle conviction profonde porte le projet ? Une phrase d'amorce utile pour nourrir la réflexion (mais à retirer par la suite) : « Nous sommes persuadé·es que... ». C'est le niveau le plus fondamental. Il ne changera pas même si les activités du projet évoluent.

Le comment : comment le collectif met cette conviction en action ? On peut commencer par « C'est pourquoi nous... ». C'est la traduction de la conviction en approche concrète.

Le quoi : ce que le projet fait concrètement : les activités, les espaces, les services. C'est la partie la plus visible et la plus facile à décrire.

L'exercice fonctionne dans les deux sens : certains collectifs partiront du quoi (on sait ce qu'on veut faire) pour remonter vers le pourquoi. D'autres partiront de la conviction. L'important est de connecter les trois niveaux de manière cohérente. C'est un travail collaboratif qui évolue avec le projet et que l'on reprend régulièrement selon son stade d'avancement.

Illustration concrète avec l'exemple de l'ECREVIS

Voir le récit du rachat de l'ECREVIS pour l'histoire complète. La vision du projet pourrait se décliner ainsi :

Pourquoi : Nous sommes persuadé·es que les solutions aux enjeux sociétaux se trouvent entre les mains des citoyen·nes.

Comment : C'est pourquoi nous avons créé et animons un tiers-lieu culturel et social, dédié à l'expérimentation collective, au développement du lien social, à l'ouverture et au partage.

Quoi : Ce lieu commun comprend un pôle social, des bureaux et espaces de coworking, un espace événementiel, un bar associatif, une friperie ainsi que des ateliers partagés.

Étudier le bien immobilier

Avant de se projeter, il faut regarder le bâtiment de près. Cette étape conditionne tout le reste : le dimensionnement du projet, le montant des travaux et par ricochet l'ensemble du plan de financement.

Partir du grossier pour aller vers le précis

L'une des premières choses à faire est d'évaluer l'état général du bâtiment et son niveau de vétusté pour estimer le montant des travaux nécessaires, même sous forme de fourchette large. Il s'agit aussi d'étudier le PLU (Plan Local d'Urbanisme) et d'identifier les modifications déjà prévisibles pour rendre le bâtiment compatible avec les usages envisagés.

Les questions à se poser sont concrètes : faut-il créer de nouvelles ouvertures ? La structure est-elle saine ou nécessite-t-elle des travaux structurels ? S'agit-il principalement d'aménagement et de rénovation légère sur du second œuvre ou de reprises plus lourdes ? Toutes ces données permettent de définir au moins un ratio de travaux au mètre carré et d'obtenir une première estimation même grossière du coût global du projet.

Se faire accompagner dès le début

C'est le moment de solliciter un·e professionnel·le : un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) ou un·e architecte capable de poser un premier chiffrage. Cette estimation initiale, même imprécise, est indispensable pour amorcer la modélisation financière.

L'AMO peut apparaître comme un coût supplémentaire sur un budget déjà conséquent mais c'est un investissement qui sur le long terme permet d'éviter des erreurs de conception, des imprévus non anticipés ou des décalages de planning. Or ce genre d'erreur coûtera bien plus cher que l'accompagnement qui aurait permis de l'éviter. C'est un point souvent négligé par les collectifs et c'est aussi souvent une source de problèmes rencontrée dans les projets.

Affiner progressivement

Au fur et à mesure que le projet avance, les coûts se précisent. On part d'une estimation grossière, puis on fait intervenir des professionnel·les du secteur (architecte, bureaux d'études, économistes) pour diviser les travaux en lots et obtenir un chiffrage de plus en plus précis.

Des contraintes réglementaires viendront également impacter les coûts au fil du temps. Si le projet prévoit des espaces ouverts au public, la réglementation ERP (Établissement Recevant du Public) est un poste à ne pas sous-estimer. Autre exemple : une cuisine ou un espace de transformation alimentaire implique des normes spécifiques en matière de ventilation, d'ouvertures et d'aménagement qui représentent des coûts conséquents.

Proposer un zoning des activités

Dès qu'on dispose d'une première estimation de l'état du bâtiment et idéalement de premiers plans, même sommaires, il est temps de réfléchir au zoning : quelles activités placer à quel endroit et comment les faire cohabiter.

Penser les usages dans l'espace

Plusieurs questions se posent simultanément : quelles nuisances chaque activité peut-elle générer (bruit, odeurs, flux de personnes) et comment y remédier ? Comment organiser les flux de circulation pour que les déplacements soient fluides et que les usager·ères se sentent bien accueilli·es ? Comment faire en sorte qu'une personne venue pour une activité puisse être naturellement interpellée par une autre ?

Les projets qui deviennent des lieux à usages multiples nécessitent une réflexion approfondie sur l'agencement des activités. L'objectif est que la cohabitation des usages crée de la valeur plutôt que de la friction.

Quelques principes de bon sens aident à structurer cette réflexion :

• L'accueil du public se place en accès direct depuis l'entrée, idéalement au rez-de-chaussée
• Les activités bruyantes ou odorantes (atelier métal, cuisine, forge) sont séparées des espaces calmes (bureaux, coworking) par des niveaux différents ou une isolation adaptée
• Les flux de circulation sont pensés pour créer de la curiosité entre activités : un·e usager·ère qui traverse le bâtiment doit pouvoir découvrir ce qui s'y passe
• La lumière naturelle est un critère d'aménagement à ne pas négliger : elle conditionne le confort et l'attractivité des espaces
• Les espaces techniques (sanitaires, stockage, locaux de ménage) sont mutualisés autant que possible pour gagner en surface utile

Un exemple concret : le zoning de l'ECREVIS

À l'ECREVIS, le bâtiment a été organisé par niveaux fonctionnels : un étage dédié au pôle social (accueil et accompagnement), un étage de bureaux partagés, un étage d'ateliers et d'artisanat et un étage « lieu de vie » regroupant la cuisine partagée, le bar associatif, l'espace événementiel et un coin détente. Chaque niveau a sa fonction propre, ce qui facilite la gestion des flux et des nuisances tout en permettant aux usager·ères de circuler entre les étages. Voir le récit du rachat de l'ECREVIS pour le contexte complet du projet.

Un document vivant et un outil de communication

Le zoning n'est pas un plan figé. Il va probablement bouger dans le temps en fonction de l'évolution du projet, du modèle économique, des ajustements de coûts et des contraintes réglementaires. Mais même une première version a une valeur considérable.

Au-delà de sa fonction de planification, le zoning sert aussi à communiquer. En interne il permet à chacun·e de visualiser ce qui va se passer dans l'espace. En externe il donne aux financeur·euses et aux partenaires une représentation concrète du projet. Réussir à passer du stade de l'idée à quelque chose de matérialisé, même imparfaitement, change la dynamique et donne aux gens l'envie de se mobiliser.

Ressources pour aller plus loin

• Simon Sinek, « How great leaders inspire action » (TED, 2009) : la conférence originale sur le modèle Pourquoi / Comment / Quoi directement applicable à la construction de la vision d'un projet collectif
• Principes et enjeux du financement : page complémentaire du Portail Montage financier sur movilab utile pour aborder l'étude financière qui suit cette phase de cadrage
• Retour au portail Levée de fonds citoyenne