Bail emphytéotique
Fiche BAO - Bail emphytéotique
En savoir plus sur les baux emphytéotiques[modifier | modifier le wikicode]
Voir Guide Foncier des tiers-lieux - p°40
Caractéristiques :[modifier | modifier le wikicode]
Bail de long terme de 18 ans minimum à 99 ans (article L. 451-1 du code rural). Il suppose un loyer modique voire symbolique qui est nommé canon. Son montant n’étant pas réglementé, cette notion reste à l’interprétation des parties prenantes. Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l'objet d'un bail emphytéotique en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général (on parle alors de bail emphytéotique administratif - voir Article L1311-2 du Code général des Collectivités Territoriales).
Avantages / Inconvénients :[modifier | modifier le wikicode]
Permet de conférer des droits réels sur un lieu, c’est-à-dire des droits de travaux et transformations s'apparentant à la propriété. Sa durée longue permet d’envisager un usage pérenne sans avoir à investir pour l’acquisition du lieu. Le propriétaire ne peut demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique que dans 2 cas de figure :
- L’inexécution des conditions du contrat
- Des détériorations graves sur le bien de la part du preneur.
Retours d'expériences et modèles[modifier | modifier le wikicode]
Le modèle de Cabanes inspirées[modifier | modifier le wikicode]
Les Cabanes Inspirées est un projet de tiers-lieu de vie collectif en milieu rural porté par un groupe habitant le Pays de Mormal (Nord) et constitué en association dont la volonté est de créer et d’habiter un lieu sur la base de trois piliers :
- Habitats aux fondations réversibles pour vivre dans le confort et la sobriété, à faible coût et empreinte écologique
- Lieu, biens et activités mutualisés pour favoriser le partage, faciliter l’entraide et optimiser les ressources
- Liens avec le territoire pour intégrer le lieu à son environnement et participer à la vie locale
Pour mettre en œuvre leur projet, l'association a signé un bail emphytéotique de 99 ans avec la commune de Potelle (59) - voir le modèle
La pépite : Une clause spécifique (Cf. Redevance p.10) permet une exonération de la redevance pendant les 30 premiers mois (durée estimée des travaux de viabilisation et d'installation sur le site)
Retour d'expérience du collectif des cabanes inspirées[modifier | modifier le wikicode]
Pourquoi avoir opté ce type de contrat ? Avec ces modalités ?[modifier | modifier le wikicode]
Tout d’abord, ce montage [ Association - Bail Emphytéotique - Commune ] nous a été proposé par l’association Hameaux Légers lors d’un accompagnement en 2020. Nous cherchions avec ce type de contrat à :
- Porter une vision sociétale : non spéculation immobilière, dissocier la propriété de l’habitat (intimité, sécurité, privé) et la propriété du sol (bien commun)
- Affirmer notre lien avec la commune et le territoire
- Rendre accessible et possible financièrement ce projet : limiter les investissements financiers de départ, permettre l’accessibilité financière aux usagers du lieu
Comment s'est déroulé la négociation des termes avec la collectivité ?[modifier | modifier le wikicode]
En 2021, suite à la présentation de notre projet à la commune, nous avons eu rapidement son accord de principe pour ce type de contrat.
Plusieurs démarches ont été nécessaires pour la réalisation du projet (modification du PLUi, étude d’urbanisme et techniques, …). Il s’est donc passé 3 ans avant la signature du contrat. Ce temps long ainsi qu’un changement de maire en cours de mandat ont remis en cause les modalités du côté de la commune et ont ajouté un manque de fluidité dans les échanges avec des incompréhensions mais nous avons réussi à nous accorder en adaptant certaines modalités.
Tout au long du processus nous avons souhaité travailler ensemble les contenus/modalités mais cela a été difficile d’avoir les besoins/limites exprimés pas la commune. Nous avons alors construit nous même les contenus ainsi que la structure du bail en demandant conseil à des juristes et notaires puis les avons fait validé à la commune avant signature.
Ce que nous retenons[modifier | modifier le wikicode]
| Avantages
+++ |
Inconvénients
--- | ||
|---|---|---|---|
| Par rapport à un achat : | Éviter la reprise potentielle du terrain par la SAFER | Apporte un flou sur qui est propriétaire/responsable?
|
Commune : pas/peu d’investissement financier et matériel
(ex : terrain prévu pour être viabilisé par la commune mais finalement pas) |
| Moins de frais d’investissement au lancement = éviter ou limiter les emprunts bancaires | Habitant·es : impression que c’est un terrain communal et potentiellement public | ||
| Par rapport à une location : | Engagement plus fort, responsabilité et liberté d’agir sur le foncier | Usager servitude : habitudes d’usages qui restent, manque de clarté sur qui peut l’utiliser.
Pour quelle usage et qui en est responsable pour son entretien et en cas d’incident? | |
| Récupérer parfois les inconvénients des deux statuts (locataire et propriétaire). | Ex : investissement sur le foncier, frais des taxes, loyer pendant 99 ans, etc. sans aucune récupération possible par la revente. | ||
